关于推进农村产权制度改革的意见

为促进统筹城乡发展工作，进一步完善市场配置资源的机制，促进农村资源资本化，现对推进农村产权制度改革提出如下意见；

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，统筹推进“三个集中”，改革完善农村产权制度，建立健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农村产权管理机制，有效推动农村资产转化为资本，促进农民生产生活方式转变，为统筹城乡发展奠定坚实的基础。

二、基本原则

（一）严格保护集体土地资源。按照土地利用总体规划和城乡建设规划，集约经营和有效利用土地资源，严格控制非农建设占用耕地，确保耕地总量不减 ，质量不降，基本农田得到有效保护。

（二）稳定农村基本经营制度。土地家庭承包经营是农村基本经营制度的核心，必须长期稳定并不断完善以家庭承包经营为基础、统分结合的经营体制。

（三）切实维护农民合法权益。农村产权制度改革与广大农民切身利益密切相关，必须尊重农民主体地位，充分调动和保护其积极性和主动性，依法保障农民各项权利，让农民得到更多实惠。

（四）重点突破，分步实施。农村产权制度改革涉及面宽、政策性强，要按照市场经济规律和依法办事的原则，结合实际，科学规划，重点突破，分步实施，优先在试点区进行，积极稳妥地推进。

三、改革重点

（一）开展农村集体土地和房屋确权登记

1、明确农村集体土地所有权。农民集体所有的土地依法属于组农民集体所有的，由组集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体组织代表集体行使所有权。由县人民政府对农村集体土地所有权进行登记造册、核发所有权证书。国土局和林业局负责确权登记发证的具体工作。

2、明确农村集体土地使用权。由县人民政府对使用人合法取得的农村集体土地使用权登记造册，核发使用权证书。国土局负责集体建设用地使用权的登记管理；农业局负责农户通过家庭承包方式和农村集体经济组织以外的单位或个人通过招标、拍卖 、公开协商等其他方式承包取得的农村土地承包经营权的登记管理；林业局负责农村集体林地使用权的登记管理。

3、明确农村房屋产权。建立城乡统一的房屋登记管理制度，制定农村房屋登记管理办法，房管局负责对合法取得的农村房屋登记造册，确认农村房屋所有权，核发房屋所有权证。

（二）推动土地承包经营权流转

1、促进农村土地承包经营权和林地使用权流转。坚持依法、自愿、有偿的原则，采取转包、出租、互换、转让等方式流转土地承包经营权；农户可以委托村集体经济组织代为流转其承包经营权；鼓励农户以土地承包经营权入股，组建农村土地承包经营权股份合作社，实现土地集约规模化经营。

2、建立农民自愿退出土地承包经营权的补偿机制。对举家迁入城镇定居的农户并自愿放弃土地承包经营权的农户，可由村集体经济组织收回其承包地，也可将其流转给当地产业大户，按当地流转费用加农业直补的平均值以十年计算一次性补贴。

3、完善农村土地承包经营权流转服务体系。完善农村土地承包经营权和林权流转管理办法，农业局和林业局负责具体实施。完善服务机制，创新服务方式，建全县、乡镇、村三级土地承包经营权和林权流转机构，定期发布土地承包经营权和林权流转供需信息，培育土地流转市场。

（三）推动农村集体建设用地使用权流转

1、建立集体建设用地使用权出让制度。社会自然人、法人或其他组织可以通过出让方式取得集体建设用地使用权，集体建设用地使用权的出让年限应与同用途的国有土地一致。集体建设用地使用权的出让收益归集体经济组织所有，政府按一定比例收取公共基础设施和公用事业建设配套费及耕地保护金。集体经济组织应按照有关规定统一管理集体建设用地使用权出让收益，并优先用于农民的社会保障。

2、依法推进集体建设用地使用权流转。集体建设用地经该集体经济组织三分之二以上成员同意，经县人民政府国土部门变更登记，可以通过使用权出让、出租、入股（出资）、联营等形式进行流转，按照规定用于工业招商、商贸流通、宾馆服务业、租赁性经营房屋等经营性用途及建设农民住房。集体建设用地使用权应当进入土地有形市场采取招、拍、挂方式公开交易。使用权人在依法登记取得集体建设用地使用权后，可按规定将其集体建设用地使用权进行再流转。

3、建立农民自愿退出宅基地的补偿机制。自愿退出原宅基地的农户，由县人民政府对其房屋按不低于当地征地补偿标准的价格进行补偿，或者按征地补偿标准以农民集中居住社区住房进行房屋置换，其集体建设用地指标纳入国土部门指标储备库，土地交原集体经济组织复垦。对农户自愿退出宅基地及其房屋，进入城镇定居的，可按有关规定享受经济适用房政策。

4、加强集体建设用地使用权流转管理。制定集体建设用地使用权流转管理办法，建立建设用地指标储备库及国有土地相协调的集体建设用地基准地价体系，国土局负责集体建设用地使用权流转的组织实施与监督管理。

（四）开展农村房屋产权流转试点

1、建立城乡统一的房屋产权流转制度。农村房屋产权流转的范围包括依法取得的集体建设土地上的建筑物及构筑物，主要包括农民自建房屋、乡镇企业房屋、农民集中居住区房屋（含搬迁集中安置工程、农村新型社区），以及法律法规规定的其他房屋。加快制定农村房屋产权流转管理办法，由房管局负责具体组织实施，推动农村房屋产权自由流转，包括买卖、赠与、作价入股、抵押、租赁等，逐步实现城乡房屋同证、同权。

2、加强农村房屋产权流转的管理。农户出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。乡镇集体企业房屋转让后应做好清产核资工作，所得收益为企业的集体资产，经县人民政府有关部门批准修建的农民集中居住区房屋，参照划拨土地补交出让金标准向土地所有权人交纳相关费用后，允许自由流转。

3、培育农村房屋产权交易市场。鼓励和支持发展农村房屋产权流转中介服务机构，培育建立城乡一体化的房地产交易市场，促进农村房地产流通。

四、配套措施

（一）完善覆盖城乡社会保障体系。加大城乡统筹力度，进一步完善农村养老、医疗、救助等社会保障体系。

（二）建立覆盖城乡的公共住房制度。建立以“新型社区、集中安置房、限价房、廉租房、公租房”为主的城乡公共住房制度，通过政府引导、财政扶持、市场融资等手段，合理配置住房资源，建立农村公共住房制度的运行与支持体系，实现公共住房制度的城乡全覆盖。

（三）推进农村金融体系建设。农村信用合作社等金融机构和社会投资公司，要适应农村产权制度改革的需要，积极探索土地、房产、农机具等抵押融资服务，进一步拓宽农业和农民的融资渠道。

（四）建立农村产权纠纷调处机制。县农业、林业、国土、房管部门要分别建立农用地、林地、农村集体建设用地和房屋纠纷调处机制，解决好农村承包地、农村集体建设用地和房屋确权、流转过程中出现的各类问题，维护好农民的合法权益。